第九届珠海市人民政府第100次常务会议审议通过了《珠海经济特区城市更新管理办法》。为增进广大群众对《珠海经济特区城市更新管理办法》的认识，充分保障相关人员的合法权益，推进城市更新的顺利进行，8月26日，“法治香洲”栏目第四十四期特邀雷速体育直播城市更新局副局长黄立、政策法规室负责人薛静雅以及北京德恒（珠海）律师事务所执业律师黄钰文对相关政策进行宣讲。

　　节目中，黄立阐述了城市更新的概念、意义，分别详细解析城市更新中整治类、改建类、拆建类三种类型的概念和实施举措；介绍了政府部门给予城市更新工作的四个方面支持；重点讲解了办法中如何明确保障公益优先原则落地、如何编制城市更新计划和单位规划等规定。黄钰文律师着重对《行政裁决办法》中行政裁决的概念、特征、受理与不予受理的范围以及当事人的范围、权利与义务进行了详细的解读。薛静雅介绍了城市更新项目中适用于征收的情况、征收的补偿方式，特别以一征收项目为例对征收房屋的补偿标准做了具体的解释；从监管重点、时限进度监管两方面讲解了政府对城市更新的监管；最后讲解了更新管理办法对城市更新活动中违法违规行为的规定。

　　《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。2016年珠海市出台了《珠海经济特区城市更新管理办法》，规范并推动珠海市城市更新工作有序开展。随着经济社会发展，城市更新工作的推进，出现了原办法与上位法、相关政策不一致以及与机构改革工作不对接等问题，无法适应新形势新要求。新修订的《珠海经济特区城市更新管理办法》将更好地促进城市更新工作，推动城市全面发展公共空间、改善民生、优化城市功能、提升环境，满足人民群众对美好生活的需要。

　　时间：2021年8月25日9时30分

　　主持人：王路

　　参加嘉宾：

　　雷速体育直播城市更新局工作人员1：黄立副局长 

　　雷速体育直播城市更新局工作人员2：薛静雅主任

　　北京德恒（珠海）律师事务所执业律师：黄钰文律师

　　主持人：

　　为了促进土地节约利用，推动产业转型升级、完善城市功能、提升城市形象，规范城市更新活动，近日在第九届珠海市人民政府第 100 次常务会议审议通过了《珠海经济特区城市更新管理办法》。将“三旧”改造上升到了城市更新的高度，治理城市发展过程中产生的衰败地区、土地低效开发地区，同步诸如核心区产业提升、民生改善等城市发展需要解决的重点问题上也得到了明显关注。

　　为增进广大群众对《珠海经济特区城市更新管理办法》的认识，充分保障大家的合法权益，推进城市更新的顺利进行，今天我们邀请到了雷速体育直播城市更新局的黄立副局长、政策法规室负责人薛静雅以及北京德恒（珠海）律师事务所执业律师黄钰文律师来对相关政策进行一下宣讲和对大家关心的问题进行一个解答。

　　记者问：首先有请雷速体育直播城市更新局黄立副局长，您能跟我们讲一讲什么是城市更新吗？

　　黄立：城市更新是指由符合规定的主体，对符合条件的城市更新区域，根据城市相关规划和规定程序，进行整治、改建或者拆建。

　　城市更新包含整治类、改建类和拆建类三种类型。整治类城市更新是指对更新单元内的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，以及对既有建筑进行节能改造和修缮翻新等，但不改变建筑主体结构和使用功能。改建类城市更新是指以国有土地使用权登记的宗地为单位，在符合国土空间详细规划的前提下，对更新单元内已确权登记的原有建筑物改变使用功能，变更土地用途，并可在不全部拆除的前提下进行局部拆除或者加建，但不改变原权利人和土地剩余使用年限。拆建类城市更新是指通过对城市更新单元内原有建筑物进行拆除并重新规划建设的方式实施城市更新。

　　可列为城市更新区域的情形包括：一是危房集中或者建筑物不符合消防、交通等公共安全需要的；二是城市基础设施、公共服务设施亟需完善的；三是环境恶劣，妨害公共卫生或者社会治安的；四是土地用途、建筑物使用功能低效落后，需要进行功能转换或者产业转型升级的；五是经市人民政府批准的其他情形。

　　记者问：刚才您提到了人民政府，那么作为政府部门要如何推动城市更新呢？

　　黄立：在推动城市更新方面，办法明确政府给予的支持主要有以下四方面：

　　第一，建立健全组织协调机制。办法构建了市级决策、区级实施、多部门联动的组织协调机制。市政府建立城市更新工作领导协调机制，领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作重大事项进行决策。区政府作为辖区城市更新工作责任主体，统筹协调有关部门共同推进本辖区的城市更新工作。自然资源、发展和改革、财政、城市更新、城市管理和综合执法等部门依职权做好相关工作。

　　第二，简化优化申报审批程序。办法明确城市更新项目基本审批程序为形成申报主体、编制单元规划、报批改造方案（含规划方案、供地方案、实施主体形成及确认方式，资金筹措方案等）、签订监管协议。

　　第三，给予扶持措施。允许适当提高容积率、改变土地用途、让渡土地收益等。

　　第四，加强行政管理。对相应情形，适时采取行政调解、行政裁决、零星征收或整体征收等行政手段。

　　记者问：城市更新的意义又有哪些呢？

　　黄立：城市更新是城市升级、扩展空间的重要手段。更重要的是，它所带来的利好能快速向周围片区辐射，带动整片区域的发展腾飞。城市更新的目的是改善城市面貌和居民的生活环境，它是一项社会公共事业，核心在于提升整个区域的居住环境和公共配套。城市更新是对城市现存环境中内部功能、建筑、空间、环境等进行的必要的调整和改变。

　　从人文生活角度来看，实现居民从物质满足到精神丰盈。通过对土地的二次开发利用，丰富完善城市功能，为居民提供完善的公共基础设施，让居民享受丰富的商业生活配套，增加绿地提升居民的生活的生态环境，提升生活品味。

　　从城市发展角度来看，盘活土地价值，为城市挖掘空间的服务力。通过重新规划区域功能、对产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题进行调整，并发挥利用商业的运营服务能力，以此激发空间活力。

　　城市更新是城市居民生活升级的需要，是实现人与空间良性互动的途径，更是城市发展的要求。

　　记者问：城市更新计划是如何编制的？

　　黄立：办法明确，城市更新实施中长期计划及年度计划两个层级管理。中长期计划由市自然资源主管部门依据国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划，结合市级城镇低效用地再开发专项规划，组织编制并报市政府批准实施。年度计划由区城市更新主管部门结合标图入库、城镇低效用地再开发专项规划、城市更新单元划定、城市更新单元规划的编制情况，组织编制并报区政府批准实施、报市自然资源部门备案。

　　记者问：那么城市更新单元规划又是如何编制的？

　　黄立：办法创新建立了“一规划五评估”规划研究机制，加强单元管理、实施片区更新：

　　首先，关于单元划定，办法提出，划定城市更新单元应当综合考虑所在区域社会、经济、文化关系的延续性，结合道路、河流等自然要素和产权边界等因素，并符合以下四方面条件：一是符合城镇低效用地再开发专项规划；二是符合生态保护红线、饮用水水源一级保护区、饮用水水源二级保护区、绿地绿线、历史文物保护紫线、水域岸线蓝线、公共服务设施橙线、道路红线、城市基础设施黄线、工业用地控制线等城市控制性区域管制要求；三是符合相对成片的要求，保证基础设施和公共服务配套设施相对完整；四是符合有关技术规范的要求。

　　其次，关于规划编制，办法明确，城市更新单元规划应当根据国土空间详细规划所确定的强制性内容要求制定，明确城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标，城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局，以及提出城市更新单元概念性布局规划及单元城市设计指引。城市更新单元规划由符合规定的申报主体委托有资质的规划编制单位编制，并按程序和批准权限报批。

　　最后，关于规划评估，办法明确，城市更新单元规划研究过程中，需结合项目情况开展“五评估”工作，即交通影响评估、设施承载力评估、经济评估、城市景观和文保评估、土壤污染调查评估。

　　记者问：要如何保障公益优先原则落地呢？

　　黄立：办法创新建立切合实际的补公机制，注重采取用地补公、建筑补公、异地置换、配建补公项目等灵活多样的“补公”方式优先补足公益需求和实施绿色低碳建设，合理调节土地增值收益分配，提升城市更新综合效益，充分保障公共利益。对配建城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建筑的城市更新项目，办法允许给予相应容积率奖励，或是综合考虑相应建设成本等因素确定政府应收地价款。

　　补公用地是指无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地，不计入拆建类城市更新项目用地红线范围内。补公项目，是指在同一城市更新单元或控规编制单元范围内或经市政府批准，由城市更新项目实施主体代建，并在建设完成后按照土地使用权出让合同和项目实施监管协议将产权移交或物业、设施直接移交政府的项目。

　　记者问：那我们应该如何实施整治类城市更新？

　　黄立：关于单元划定。整治类城市更新项目可以依据整治范围划定更新单元，也可以纳入改建类、拆建类城市更新单元范围，与改建类、拆建类城市更新项目一并申报和实施。

　　关于实施方式。整治类城市更新项目的实施方式有两种，一种是原权利人实施，即由更新单元范围内的原权利人申报、实施；另一种是政府组织实施，即因城市规划和管理需要的，由镇人民政府、街道办事处组织实施。

　　关于启动要求。启动整治类城市更新需达到一定意愿比例要求：一是城市更新单元内建筑物为单一原权利人的，应当取得该主体同意；二是共有的应当取得全体共有人同意；三是区分所有权的，应当经当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的原权利人实名投票表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的原权利人同意；四是城中旧村整治的，应当提交村集体经济组织成员会议或者社区股份合作公司股东会议或者村（居）民会议按相关规定进行公开表决，获得占全体成员人数三分之二以上同意。

　　记者问：那么改建类城市更新又该如何实施呢？

　　黄立：关于单元划定。改建类城市更新项目可以国有土地使用权登记的宗地为单位划定更新单元，也可以纳入拆建类城市更新单元范围，与拆建类城市更新项目一并申报和实施。

　　关于实施方式。改建类城市更新项目的实施方式有两种，一种是原权利人实施，即由更新单元范围内的原权利人申报、实施；另一种是政府组织实施，即市、区政府通过征收、收购等方式对建筑物进行整合、收储并通过公开方式确定实施主体实施。

　　关于启动要求。启动改建类城市更新需达到一定意愿比例要求：一是城市更新单元内建筑物为单一原权利人的，应当取得该主体同意；二是共有的应当取得全体共有人同意；区分所有权的，应当经全体原权利人同意。

　　关于扶持措施。办法明确，改建类更新可以获得以下扶持：一是改建类更新项目在符合城市规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的条件下，可增加建筑面积，增加的总建筑面积不得超过原合法建筑面积的百分之三十；二是允许加建附属设施，增加的总建筑面积不超过原合法建筑面积的百分之十、不大于一千平方米，且总占地面积不超过原合法基底面积的百分之十且不超过二百平方米。

　　关于禁止改建情形。办法明确，六类情形禁止实施改建：一是文物古迹、历史建筑、纪念性建筑；二是标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物改建后不符合保护要求的；三是危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆建区域内的建筑物；四是改建后不符合城市景观、公共安全、建筑结构安全、消防、环境卫生、物业管理等相关技术要求，或者无法满足相关配套要求的；五是未经场地环境风险评估和无害化治理的污染场所；六是其他法律、法规、规章以及市政府规定不得改建的情形。

　　记者问：如何实施拆建类城市更新？

　　黄立：关于单元划定。拆建类城市更新单元的划定，除遵循一般规则外，还应当注意：一是已供建设用地的用地面积应当不小于一万平方米；二是应当划定拆除范围、重建范围和补公用地，可根据需要划定规划保留范围；三是补公用地应当不小于三千平方米且不小于已供建设用地面积的百分之十五，国土空间详细规划或者其他规划、相关规定有更高要求的，从其规定。考虑到具体实施需要，办法明确，已供建设用地的用地面积小于一万平方米的工改产项目、位于海岛或珠澳跨境工业区珠海园区的城市更新项目、城中旧村更新项目、其他因公共利益需要拆建的项目，可以单独划定城市更新单元。

　　关于实施方式。拆建类城市更新项目的实施方式有四种，一是原权利人自行实施，包括更新单元内的单一原权利人自行实施，或者多个原权利人将不动产权益转移到其中一个原权利人后由其实施。二是市场主体单独实施，即更新单元内的原权利人将不动产权益转移到非原权利人的单一市场主体后由其实施。三是合作实施，即更新单元内的原权利人与非原权利人的市场主体签订合作协议，形成单一主体合作实施。四是政府组织实施，即市、区政府通过征收、收回、收购等方式对更新单元内的用地进行整合、收储并通过公开方式确定实施主体实施。国有企业、村集体经济组织或者其他公有制经济成分占主导地位的原权利人采取市场主体单独实施或者合作实施方式的，应当通过区级以上交易平台采用招标、挂牌等公开方式选择市场主体。老旧小区实施拆建更新的，应当采取政府组织实施方式，市政府另有规定的除外。

　　关于启动要求。启动拆建类城市更新需达到一定意愿比例要求：一是城市更新单元内用地为单一原权利人的，应当取得该主体同意；二是共有的应当取得全体共有原权利人同意；三是建筑物区分所有权的，应当经专有部分面积占比四分之三以上且人数占比四分之三以上的原权利人同意方可启动（其中，属老旧小区的，应当经专有部分面积占比百分之九十五以上且人数占比百分之九十五以上的原权利人同意）；四是城中旧村拆除重建的，应当提交村集体经济组织成员会议或者社区股份合作公司股东会议或者村（居）民会议按相关规定进行公开表决，获得占全体成员人数三分之二以上同意。

　　关于扶持措施。允许适当提高容积率、改变土地用途、让渡土地收益等。

　　记者问：在“三旧”改造拆除重建项目开展过程中，未签约户不搬离，实施主体及权益人拆迁安置补偿存在纠纷应该如何解决？

　　黄立：对于旧改项目的未签约户问题，《城市更新管理办法》可以通过零星征收解决，同时雷速体育直播也出台了《行政裁决办法》规定了在三旧改造拆除重建项目开展过程中，实施主体及权益人在满足“裁决办法”规定的申请条件时，可就安置补偿等事宜提起行政裁决申请，通过由行政机关居中裁决的方式解决。

　　记者问：感谢黄立局长的耐心解答，说到行政裁决那么请问一下黄钰文律师，您能和我们讲一下什么是行政裁决吗？

　　黄钰文：行政裁决，是指行政机关根据申请人申请，根据法律法规授权，居中对行政管理活动密切相关的民事纠纷进行裁处的行为。其具有以下特征：

　　1. 裁决主体法定性：只有获得法律授权，才能对授权范围内的民事纠纷案件进行审查并裁决。

　　2. 裁决对象特定性：裁决对象是与行政管理活动密切相关的民事、经济纠纷，是依申请的行政行为。

　　3. 裁决行为准司法性：行政裁决决定具有法律效力。

　　行政机关在实施行政裁决时，是以第三者的身份居间裁决民事纠纷，有司法性质，同时又是以行政机关的身份裁决争议，具有行政性质。因此，行政裁决具有司法性和行政性，称为准司法性。

　　4. 行政裁决是一种具体行政行为，在效果上具有强制性。

　　行政裁决具有具体行政行为的基本特征，行政相对人不服行政裁决而引起的纠纷属于行政纠纷。对此，除属于法定终局裁决的情形外，当事人可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

　　鉴于行政裁决的上述特征，发生因三旧改造拆除重建引发的纠纷后，申请人与被申请人可以自行协商解决；不愿协商或者协商不成的，当事人可申请雷速体育直播人民政府对纠纷进行行政裁决。

　　记者问：行政裁决的受理范围是什么？

　　黄钰文：申请人可就房屋拆迁补偿安置协议的合理性向雷速体育直播人民政府申请行政裁决，具体包括：

　　1、补偿方式、补偿金额、支付期限，回迁房屋的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，协议生效的时间和条件等相关事项。

　　2、限期搬迁及产权注销。

　　记者问：行政裁决不予受理的范围是什么？

　　黄钰文：有下列情形之一的，行政裁决机构不予受理：

　　达成补偿安置协议后因协议履行发生的合同纠纷，但依据《珠海市雷速体育直播三旧改造拆除重建项目行政裁决暂行办法》第二十一条第二款申请的除外；

　　撤回行政裁决申请后，申请人就同一事由，再次申请行政裁决的；

　　行政裁决生效后，申请人就同一事由再次申请裁决的；

　　行政裁决机构认为不予受理的其他情形。

　　记者问：拆迁安置补偿纠纷类行政裁决的当事人是谁？

　　黄钰文：1. 申请人：是指对“三旧”改造拆除重建项目享有开发权的实施主体或对项目更新范围内的不动产享有权益的公民、法人或其他组织。

　　2. 被申请人：应当为与房屋搬迁补偿安置纠纷相关的自然人、法人或其他组织。不动产所有权有 2 个以上所有权人的，全体共有人为共同被申请人，部分共有人明确表示放弃有关实体权利的除外。

　　3. 第三人：对项目更新范围内的不动产享有所有权的公民、法人或其他组织提出裁决申请的，实施主体为被申请人，补偿方案编制单位为第三人；实施主体提出裁决申请的，房屋所有权为多人共有的，被拆迁房屋中不同意搬迁的所有权人为被申请人，其他同意搬迁的共有人为第三人。

　　记者问：行政裁决的主要法律及文件依据是什么？

　　黄钰文：1.《中共中央办公厅、国务院办公厅印发<关于健全行政裁决制度加强行政裁决工作的意见>的通知》

　　2.《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》

　　3.《珠海经济特区城市更新管理办法》

　　4.《珠海市雷速体育直播三旧改造拆除重建项目行政裁决暂行办法》

　　记者问：行政裁决的审理时限为多久？

　　黄钰文：根据《裁决暂行办法》第二十二条之规定，行政裁决应当在受理裁决申请之日起90日作出；若案件情况复杂，不能在规定期限内作出行政裁决决定的，经行政裁决机构负责人批准，可以延长30日。

　　记者问：行政裁决结果的效力如何？

　　黄钰文：《珠海市雷速体育直播三旧改造拆除重建项目行政裁决暂行办法》第二十一条、第二十八条规定，若当事人怠于行使自己的权利，既不对行政裁决申请行政复议也不对此提起行政诉讼，也不履行行政裁决所确定之义务，行政裁决机关在行政复议期限及行政诉讼届满后有权向人民法院申请强制执行、人民法院受理后将裁定由雷速体育直播人民政府组织实施强制拆除。

　　记者问：行政裁决过程中，当事人享有哪些权利？

　　黄钰文：1. 陈述辩论权。陈述权就是有权陈述自己的观点和主张。申辩权是申述理由、加以辩解的权利

　　2. 申请回避权。在诉讼中，当事人认为审判人员、书记员、翻译人员、鉴定人员或勘验人与本案有利害关系或者有其他关系可能影响公正审判的，有权申请审判人员回避。

　　3. 委托代理人的权利。委托代理人是指按照被代理人的委托行使代理权的人。

　　4. 申请调解权。当事人有权向人民调解组织提交要求调解其纠纷。

　　5. 收集、提供证据权

　　6. 和解权

　　7. 异议权

　　8. 复议权、起诉权。复议权是对裁定不满的提出申诉的权利。起诉权是指公民为解决争议进行诉讼活动，要求国家司法机关予以保护和救济的权利。

　　9. 获得补偿权

　　记者问：行政裁决过程中，当事人应承担哪些义务？

　　黄钰文：1. 及时提交证据资料并进行答辩

　　民事争议当事人在收到裁决受理通知后，应当在规定的期限内提交答辩书及有关证据材料。答辩在行政裁决程序中极为重要，它一方面可以帮助对方当事人了解申请人申请争议的事实与理由，以便进行辩解，维护自身的合法权益；另一方面有利于裁决机构了解真相、查清事实，作出正确裁决。对方不答辩的，行政机关可径行裁决。

　　2.配合调查

　　行政裁决机关将所有的事实、证据材料进行综合分析研究，仍有疑问需要调查的，当事人均应配合，亦可当面陈述案情，相互辩论、质证，以查明案情。

　　3.配合调解

　　行政裁决机关组织当事人进行调解，对提高办案效率，减少当事人的心理对抗，促进团结，保护当事人合法权益的顺利实现，维护正常的社会、经济秩序以及进行法制宣传教育均具有十分重要的 现实意义。因此，当事人应积极协商、和解。主动履行行政裁决决定裁决生效后，争议当事人应当自觉履行，否则由裁决机关依法申请人民法院强制执行。

　　记者问：好的感谢蒙律师对于行政裁决方面的解答，刚刚黄局提到了“对未签约部分房屋实施征收”，接下来有请区更新局政策法规室负责人薛静雅聊一聊城市更新项目中，适用于征收的情况。

　　薛静雅：《珠海经济特区城市更新管理办法》规定，拆建类城市更新项目在改造方案批准3 个月后， 仍因搬迁谈判未完成等原因未能确认城市更新项目实施主体，已签订搬迁安置补偿协议的不动产产权比例不低于百分之九十五的可以向项目所在地的区政府申请调解，区政府也可以召集有关当事人进行调解；符合国有土地上房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施征收。征收后可协议出让予经公开方式确定的实施主体。拆建类城市更新项目在改造方案批准两年后，仍因搬迁谈判未完成等原因未能确认城市更新项目实施主体，符合国有土地上房屋征收与补偿相关规定的，政府可以依法进行整体征收。

　　记者问：说到征收，请问一下薛主任，那么房屋征收补偿的法律主体、房屋征收部门及房屋征收实施单位又是谁？

　　薛静雅：珠海市雷速体育直播人民政府是雷速体育直播内项目用地范围内国有土地上房屋征收补偿法律主体。

　　珠海市雷速体育直播城市更新局是雷速体育直播内项目用地范围内国有土地上房屋征收部门。

　　珠海市雷速体育直播属地镇街是本项目用地范围内国有土地上房屋征收实施单位。

　　记者问：旧村改造和政府征收在可补偿的面积上有什么差别？

　　薛静雅：被征地农民每户最高可认定400平方米房屋面积、世居居民每户最高可认定240平方米房屋面积是企业根据珠海市城市更新政策给予的补偿标准。

　　征收是政府行为，与城市更新中的企业行为性质不同，房屋面积认定须严格按照有关法律法规、规范性文件及政策执行，即：“有合法产权证书的房屋，以产权证书记载的建筑面积为准。未经登记的建筑，由房屋征收部门、房屋征收实施单位组织自然资源、城管执法等相关部门进行认定，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，给予补偿。对认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”。

　　记者问：征收的补偿方式是什么？

　　薛静雅：1、征收住宅房屋：被征收人可以选择房屋产权调换、货币补偿或者房屋产权调换与货币补偿相结合的方式获得补偿。

　　2、征收青苗、地上附着物、未超过批准期限的临时性建筑物或构筑物等：给予货币补偿。

　　记者问：征收房屋的补偿标准是什么？

　　薛静雅：我区未确定统一征收补偿标准，每个项目均需单独做征收补偿方案，下面以东桥零星征收项目为例

　　1、选择房屋产权调换的

　　(1)安置房优先考虑2000年-2010年期间建成、位于以征收范围为中心、半径 3公里覆盖区域内的小区。

　　(2)被征收人具体补偿面积按照被征收房屋合法产权证书记载的建筑面积或者房屋认定合法建筑面积乘以1.1补偿系数计算。

　　(3)被征收人选择多套安置房的，以面积最小一套为最后一套，最后一套房屋应在房源信息中选择与剩余应补偿面积最接近的安置房。安置房总面积大于应补偿总面积，超出部分在补偿总面积5%以内（含5%）的，超出部分按照4000元/平方米向房屋征收部门缴纳建筑成本；超过5%的部分，按照安置时该安置房屋市场售价向房屋征收部门缴纳面积差价。如被征收人选择的安置房屋总建筑面积小于应补偿建筑面积，不足部分按照被征收房屋对应的评估价值确定货币补偿，由房屋征收部门将补偿款支付给被征收人。

　　2、选择货币补偿的

　　被征收住宅房屋的补偿按照房屋合法产权证书记载的建筑面积或者房屋认定建筑面积，乘以被征收房屋的评估价单价，按 1:1.1系数计算补偿金额。

　　3、选择房屋产权调换和货币补偿相结合的

　　按照前述第1、2点的规定确定相对应的补偿标准。

　　记者问：那么政府要如何实施对城市更新的监管呢？

　　薛静雅：关于监管主体及方式。办法明确，区政府（管委会）或区城市更新主管部门必须与项目实施主体签订项目监管协议，且项目监管协议须作为土地出让合同附件，由区政府（管委会）组织相关部门进行联合监管。

　　关于监管重点。办法明确重点对补公项目、产业项目落地及搬迁补偿安置协议履行进行相应监管。对于补公项目，要求纳入项目监管协议，优先安排建设，与城市更新项目同步实施。对于产业项目，要求对产业准入实施监管，并对于享受市政府鼓励产业政策的更新项目，实施完成后实际进驻的产业经认定不属于市政府鼓励发展产业的，予以责令改正。对于涉及搬迁补偿安置的，要求按照规定内容签订搬迁补偿安置协议，并报属地镇人民政府、街道办事处备案。

　　关于时限进度监管。办法明确三方面时限进度要求，一是在改造方案批复文件印发之日起三个月内取得项目实施主体核准文件，并签订项目监管协议。二是城市更新项目实施主体需在改造方案批复文件有效期内签订土地出让协议。改造方案批复文件有效期为两年。申请续期的，可给予续期一次，且续期不超过一年。三是需在土地出让协议约定的开工时间内开工。对未达到上述时限进度要求的，办法提出了相应惩处措施，包括撤销改造方案批复文件和申报主体、实施主体资格认定文件，取消享受城市更新优惠政策，调整出城市更新年度计划等。被撤销规划条件和城市更新优惠政策的用地，区城市更新主管部门在批准撤销文件印发之日起五年内不再受理该用地城市更新各申请事项。

　　记者问：城市更新活动中的违法违规行为会面临哪些惩处呢？

　　薛静雅：关于违法违规情形。主要包括有关单位和个人在开展城市更新意愿的调查和征集、土地及建筑物数据提供和核查、城市更新计划或规划编制与审查、审批、实施主体确认申请与核准等各项城市更新活动中，出现的欺诈、胁迫、虚构事实、侵害个人隐私、泄漏商业秘密、伪造或者变造文件、散布虚假信息、行贿、违反相关法律、法规等行为。

　　关于惩处措施。相关部门责令改正；情节严重的，取消其参与城市更新活动的资格；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理；违反相关法律、法规的，依法追究法律责任。

　　记者：好的，感谢薛主任对于征收知识的科普，也十分感谢各位的到来，为我们详细讲解和宣传了《珠海经济特区城市更新管理办法》相关内容，进一步的加深了我们对于城市更新的认识。政府从最初解决城市化发展面临的单一问题，到今天城区面临的有机更新、产城善治等复杂问题，政府的身份角色会越来越淡化。城市发展的主题词也将从经济成长到产业升级、再到全面发展公共空间、民生改善、城市功能、文化传承、环境提升。与其说是城市更新的话题被推成为时代的风口，不如说人民的利益被放到了越来越重要的位置，一切的发展都是为了人民的美好幸福生活，人民的城市终会为人民带来更好的常态化城市更新可持续路径。