香湾街道辖区共有住宅小区114个，其中无物业老旧小区占比超过一半。

　　一是逐层逐步推进实施。综合小区基础条件及社区管理服务需求，明确小区管理要取得的目标效果，初步划分三个层次，逐步实现“老旧小区物业管理全面改善、基础物业服务全面覆盖、专业物业管理全面升级”目标：第一层小区（楼栋）组建业主自治管理小组，实现公共区域环境卫生保洁及安保管理，利用公共收益或进行适当收费，落实基础性物业服务；第二层小区实行基础围闭，人员车辆进出可控，通过业主自治管理组织牵头实施小区管理，实现在卫生保洁、治安巡查、停车管理等方面满足居民基本服务需求的准物业管理；第三层小区成立业主委员会，基础硬件设施较为完备，引进物业服务企业为小区提供专业化物业管理，逐步提升小区整体环境品质和管理水平。

　　二是实行差异化管理路径。对有一定规模边界清晰的小区，采取直接引进物业企业方式，通过政府相关政策，发动鼓励业主申请老旧小区改造或楼体环境提升等民生优惠项目，从而提升整体环境，减轻物业服务企业进驻后的成本投入压力；对有条件实施围闭的小区，通过设立道闸或安装门禁系统等设备，初步实现人员车辆进出封闭式管理，将有条件的楼栋或片区合并围闭成为一个小区，整合停车位、公共设施等资源，通过老旧小区改造项目，优化区域地块使用，引进物业服务单位提供管理服务；对单一零星楼栋的小区，采取业主自治管理方式，通过社区主导推进议事协商制度，确立小区居民公约，并推选3-5名居民代表，在日常生活中引导督促业主住户遵守公约，配合社区管理。

　　三是探索“三模式”推动“三融合”。探索社会组织主导管理模式，推动议事协商与物业服务相融合，选定香湾雅苑等3个200户左右基础条件较差的无物业小区作为试点，引导成立“香湾人家事务服务中心”入驻小区主导物业服务，充分发挥社会组织引领议事协商、擅长居民服务以及非盈利性等优势；探索“保洁+物业”捆绑模式，推动购买服务与市场运作相融合，选定淇富花园等4个200户以上具备一定规模的无物业小区作为试点，将环境卫生保洁和物业管理服务整合打包，采取市场化方式承包给物业公司，物业公司通过环卫保洁盈利以及资源整合降低成本实现可持续经营；探索党建引领居民自治模式，推动基层党建与小区管理相融合，选定乐园新村作为试点，由业主代表（小区党支部书记）牵头开展楼栋物业管理服务工作，通过建强小区党支部，加强与社区党委、结对共建党组织等联动，服务小区建设发展和管理。